Update Abschluss von Nutzungsverträgen für Windenergie- und Solaranlagen – Herausforderungen für Grundstückseigentümer
Wie verschiedentlich berichtet, kommt der rechtssicheren „Reservierung“ von Flächen für die Realisierung von PV- und Windenergieanlagen aufgrund der langen Planungs- und Genehmigungszeiträume eine hohe Bedeutung für die Projektentwicklung zu. Meist betreffen entsprechende Ausführungen oder Handlungsanleitungen die Projektentwickler und Betreibergesellschaften. Es zeigt sich allerdings, dass die beteiligten Grundstückseigentümer ebenfalls zunehmend kritisch und differenzierter entsprechende Entwürfe von Nutzungsverträgen lesen. [GGSC] berät regelmäßig auch Grundstückseigentümer. Nachfolgend führen wir deshalb aus unser Erfahrung und Praxissicht wichtige Regelungen aus, welche Grundstückseigentümer besonders prüfen sollten.
Wesentliche Punkte für rechtliche Prüfung durch Grundstückseigentümer
Im Mittelpunkt stehen vor allem die entsprechenden Regelungen zur Laufzeit der Nutzungsverträge. Hier sollten die Eigentümer vor allem berücksichtigen, wie lang der Zeitraum bis zum Vorliegen einer Genehmigung/zum Baubeginn bzw. zur Inbetriebnahme sein kann. Erfahrungsgemäß bleibt – auch nach den aktuellen Änderungen des Gesetzgebers – bis zur Erteilung der Genehmigung und der vor der Errichtung erforderlichen Sicherstellung der Finanzierung und Bestellung der Anlagen ein nicht unerheblicher Zeitraum einzuplanen. Dies gilt auch bei Bebauungsplanverfahren, welche für die Genehmigung von PV Freiflächenanlagen meist durchzuführen sind. Dennoch sollten die Eigentümer die Möglichkeit haben, sich von dem Nutzungsvertrag zu lösen, wenn eine Planung oder Realisierung nicht ernsthaft betrieben werden oder auf ernsthafte Hindernisse stoßen sollte.
Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Regelungen zur Vergütung. Diese sind vor allem bei Windenergieanlagen (WEA) oft umfangreicher ausgestaltet. Vor allem bei Nutzungsverträgen über WEA sollten die Eigentümer die Vergütungsregelungen im Detail verstehen können.
Herausforderungen ergeben sich meist, weil Flächen zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen noch an Dritte zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung verpachtet sind. Nicht selten weisen entsprechende Nutzungsverträge sogar lange Laufzeiten von mehreren Jahren auf. Hier bleibt dann in einem ersten Schritt zu prüfen, ob sich für den Grundstückseigentümer vorzeitige Kündigungsrechte ergeben. Weiterhin bleibt im Detail abzustimmen und festzulegen, wie der Übergang von z.B. einer landwirtschaftlichen Nutzung zur PV-Nutzung, vor allem dem Baubeginn so stattfinden kann, dass für einen aktuellen Pächter keine Nachteile z.B. durch Ernteverluste eintreten können.
Schließlich bleibt zu überlegen, welche – ggf. vom Projektentwickler – auszugleichenden steuerlichen Nachteile sich durch die vorgesehen PV-Nutzung ergeben können.
Fazit
Der Abschluss von Nutzungsverträgen stellt zunehmend für Grundstückseigentümer eine Herausforderung dar. Diese sollten daher sicherstellen, dass für sie wesentliche Regelungen in den jeweiligen Nutzungsverträgen vollständig und in der Praxis umsetzbar enthalten sind.