Vertragsklauseln in Notarverträgen keine AGB
Von Notaren wiederholt verwendete, nicht von einer Vertragspartei vorgegebene Vertragsklauseln in notariellen Kaufverträgen über mit Bestandsimmobilien bebaute Grundstücke stellen regelmäßig keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar, weil keine Vertragspartei diese Vertragsbedingungen gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB gestellt hat. Dies hat das OLG Hamm in einem Beschluss vom 04.07.2024 (22 U 26/24) entschieden.
Beruft sich ein Käufer auf die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel – z.B. eines Gewährleistungsausschlusses – dann sollte der Verkäufer im Hinblick auf die eingangs genannte Gerichtsentscheidung prüfen, ob nicht der Notar die Vertragsklausel „vorgegeben“ hat.
Als Verwender im Sinne des AGB-Rechts ist nämlich nur derjenige anzusehen, auf dessen Veranlassung die Einbeziehung der Formularklausel in den Vertrag zurückgeht. Sind Formularklauseln von einem Dritten formuliert, ist entscheidend, ob eine der Vertragsparteien sie sich zurechnen lassen muss. Eine solche Zurechnung kann zulasten derjenigen Vertragspartei erfolgen, die den Dritten vorab mit der Formulierung der Vertragsklausel beauftragt hatte, auf dessen Veranlassung die Klausel später in den Vertrag aufgenommen wurde. Etwas Anderes gilt allerdings bei Vertragsklauseln, die von einem neutralen Dritten – wie von einem Notar – formuliert worden sind; in diesem Fall entfällt eine Zurechnung zulasten einer der Vertragsparteien, unabhängig davon, wer den Notar beauftragt hat.
Eine Vertragsklausel des Notars begründet keine Verwendung durch eine Vertragspartei, auch wenn die entsprechende Vertragsklausel von dem Notar immer wieder verwendet wird. Etwas Anderes kann nach Ansicht des OLG Hamm nur ausnahmsweise bei Verbraucher- oder Bauträgerverträgen beispielsweise gelten.