Konsequenzen einer Baukostenüberschreitung

Was sind die Konsequenzen, wenn das vereinbarte Budget überschritten und damit die Beschaffenheitsvereinbarung nicht eingehalten werden kann? Auch hierzu hat sich in der Rechtsprechung der jüngeren Zeit eine Menge getan:

Die Entscheidungen

Schon im Jahr 2003 stellte der BGH klar (23.01.2003, VII ZR 362/01), dass der Architekt bei Überschreitung der Kostenobergrenze nicht auch noch mit einem höheren Honorar belohnt werden dürfe. Die vereinbarte Baukostenobergrenze stelle auch die Obergrenze für die anrechenbaren Kosten dar.

Dass es den Architekten aber noch empfindlicher treffen kann, zeigt eine jüngere Entscheidung des OLG Stuttgart (28.11.2017, 10 U 68/17). Danach sei der Architekt nicht nur dazu verpflichtet, kostenlos eine Vielzahl von Konzeptvarianten zu erstellen, durch die die vereinbarte Baukostenobergrenze wieder eingehalten werde. Vielmehr stehe dem Bauherrn unter Umständen ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zu, wenn dem Architekten die Reduzierung der Baukosten nicht gelinge. In einem solchen Worst-Case-Szenario sei die Leistung des Architekten wertlos, was unter Umständen zum Entfall des Honoraranspruchs führt.

Daneben kann die Überschreitung der vereinbarten Baukostenobergrenze einen Schadensersatzanspruch des Bauherrn begründen. Dafür muss der Bauherr zwar einige Hürden nehmen. Zahlreiche Gerichtsentscheidungen zu Gunsten des Bauherrn machen jedoch deutlich, dass diese nicht all zu hoch sind. So entschied beispielsweise das OLG Frankfurt (21.01.2016, 11 U 71/14), dass der Architekt dem Bauherrn auf Schadensersatz hafte, wenn die Einhaltung der Baukostenobergrenze schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unmöglich sei, weil das Bauwerk zu dem festgelegten Kosten objektiv nie verwirklicht werden konnte. Der Bauherr könne daher die Differenz zwischen der Kostenobergrenze und den tatsächlichen Baukosten als Schaden geltend machen.

Schließlich kommt hinzu, dass Schäden aufgrund einer Baukostenüberschreitung regelmäßig nicht vom Versicherungsschutz der Berufshaftpflichtversicherungen umfasst sind.

Praxisrelevanz

Mit den Entscheidungen wird einmal mehr deutlich, welche Risiken sich der Architekt bei der Vereinbarung einer Baukostenobergrenze ausgesetzt sieht. Architekten ist daher dringend zu empfehlen, das Thema Baukostenobergrenze schon bei Vertragsschluss nicht auf die leichte Schulter zu nehmen und in der Planungsphase permanent die Abstimmung mit dem Bauherren zum Kostenthema zu suchen.