Die Tücken von Kostenumlageklauseln
Die in vielen Bauverträgen enthaltenen Kostenumlageklauseln für Verbrauchsgüter wie Strom und Wasser oder sonstige Beistellungen wie WCs oder AllRisk Versicherungen sind häufig unwirksam. Das kann bares Geld kosten. Kostenumlagen werden dabei häufig in Bietergesprächen verhandelt und von den Architekten in entsprechenden Protokoll-Vordrucken vermerkt. Wird von einem Bauunternehmen dann auf die Unwirksamkeit hingewiesen (nicht selten erst zum Ende eines Auftrags hin), fällt die Schuld schnell auf die Architekten und „ihr“ Protokoll zurück. Worauf muss man also achten?
Die vermeintlich einfachen Grundanforderungen
Es gibt im Prinzip nur zwei zentrale Anforderungen an die Wirksamkeit von Umlageklauseln. Zum einen müssen Umlagen für Verbrauchsgüter auch tatsächlich verbrauchsabhängig sein, zum anderen dürfen Umlagen zu keiner Doppelbelastung der Bau-AN führen.
Verbrauchsabhängig bedeutet dabei, dass die Umlage nur dann zur Anwendung kommen darf, wenn der Bau-AN die angebotenen Leistungen auch tatsächlich in Anspruch nimmt, also z.B. Bauwasser verbraucht. Dafür reicht es, wenn im Protokoll oder Vertrag geregelt wird, dass die Umlagen nur bei „Inanspruchnahme“ der jeweiligen Beistellung zur Anwendung kommen.
Das Verbot der Doppelbelastung wiederum bedeutet, dass Umlagen nicht für solche Leistungen oder Beistellungen vereinbart werden dürfen, zu denen den Bau-AN ohnehin eine vertragliche Leistungspflicht trifft. Bekanntestes Beispiel für eine solche Doppelbelastung sind Kostenumlagen für die AG-seitige Baureinigung/Schuttbeseitigung, weil der Bau-AN hierzu gemäß Ziff. 4.1.11 der DIN 18299 ohnehin verpflichtet ist.
Die sich hieraus ergebenden Probleme
Warum sind dann trotzdem so viele Umlageklauseln unwirksam, wenn die Anforderungen doch so trivial sind? Der Teufel steckt meist im Detail.
Gemäß einer Entscheidung des OLG Hamburg aus dem Jahr 2013 (Az.: 13 U 1/09) ist eine Umlage dann verbrauchsunabhängig, wenn für zwei Güter (z.B. Baustrom/Bauwasser) eine einheitliche Umlage (z.B. o,8 % der Auftragssumme) vereinbart wird. Denn wenn der Bau-AN dann nachweislich nur ein Gut in Anspruch nimmt, sei unklar, wie die Umlage auf die beiden Güter aufzuteilen sei und das führe nach AGB-rechtlichen Maßstäben im Zweifel zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel. Derartig einheitliche Umlagen sind trotz des bereits vor knapp 10 Jahren ergangenen Urteils erstaunlicherweise immer noch weit verbreitet. Nach einem aktuellen Urteil des OLG Hamm (Az.: 24 U 65/21) sind einheitliche Umlageklauseln allerdings dann wirksam, wenn dem Bau-AN die Möglichkeit eingeräumt wird, einen niedrigeren, die Umlage unterschreitenden Verbrauch nachzuweisen. Das wird er im Zweifel meist zwar nicht können; AGB-rechtlich ist die Umlageklausel dann jedoch gerettet.
Ein zweiter klassischer Fehler ist, dass die vertraglichen Umlagen oft nicht ausreichend mit den übrigen Auftragsunterlagen „synchronisiert“ sind.
Es ist einem Bauherrn beispielsweise nicht verboten, die Baureinigung durch eine Drittfirma zu organisieren und hierfür mit allen Bau-AN Umlageklauseln zu vereinbaren. Dann muss jedoch penibel darauf geachtet werden, dass die nach den einschlägigen DIN-Vorschriften bestehende Reinigungspflicht der Bau-AN abbedungen wird; das kann im Zweifel schon daran scheitern, dass in den Vorbemerkungen des LV einfach pauschal auf die Einhaltung der DIN 18299 verwiesen wird (was praktisch immer der Fall ist). Auch kann man den Bau-AN beispielsweise an den Kosten einer bauseits gestellten BE beteiligen, muss dann jedoch ausdrücklich regeln, wie sich dies auf die nach dem LV oder den ATV zu erbringenden Leistungspflichten des AN auswirken soll (beispielsweise das nach vielen DIN-Vorschriften als Nebenleistung vorgesehene Vorhalten von Hebezeug etc.).
Folgerungen für die Praxis
Achtet man gewissenhaft darauf, dass die Umlagen für Verbrauchsgüter auch tatsächlich verbrauchsabhängig ausgestaltet sind und keine einheitlichen Umlagen für mehrere Verbrauchsgüter vereinbart werden, ist das schon die halbe Miete. Hierauf sollten Architekten und Ingenieure beim Ausfüllen der entsprechenden Verhandlungsprotokolle achten.
Soll sich ein Bau-AN darüber hinaus an den Kosten anderer Leistungen wie der Baureinigung, der BE o.ä. beteiligen, sollte im Vertrag oder im Verhandlungsprotokoll zum Einen geregelt sein, dass hierin enthaltene Leistungen des AN gemäß anderen Auftragsunterlagen oder den anerkannten Regeln der Technik vom AN nicht zu erbringen sind. Zum Anderen sollte eine Rangfolgenregelung vorgesehen werden, wonach die vertragliche Regelung im Fall von Widersprüchen vorgeht; so kann man sich eine aufwändige und fehleranfällige Synchronisation mit den übrigen Auftragsunterlagen sparen.