Nasser Keller im Bestandsbau – immer ein Mangel?

Der Bauträger haftet bei der Sanierung eines Altbaus nicht nur für seine Umbauleistungen, sondern auch für Mängel der Altbausubstanz, wenn seine Arbeiten mit Neubauarbeiten vergleichbar sind.

Dies entschieden gleich mehrere Gerichte (OLG Düsseldorf, bestätigt durch den BGH, Beschluss vom 31.07.2018 – VII ZR 274/16; KG, Urteil vom 19.02.2019 – 21 U 40/18) mit der gleichen Begründung. Es ging insbesondere um die Frage, ob ein Bauträger bei einer Altbausanierung auch einen trockenen Keller schuldet, selbst dann, wenn die Baubeschreibung keine Angaben zu Abdichtungsarbeiten des Kellers enthält.

Das Problem

In beiden Fällen hatte ein Bauträger sich dazu verpflichtet, einen Altbau zu sanieren. In einer der Baubeschreibungen war die Rede von der Durchführung einer Kernsanierung des Gebäudes, in der anderen hieß es dazu wörtlich, dass der „bereits bestehende Altbaukeller und das EG ebenfalls neu saniert“ werden. Eine Trockenlegung und Feuchtigkeitsisolierung wurden hingegen in beiden Fällen nicht durchgeführt.

Schließlich nahmen die Erwerber die Bauträger auf Schadenersatz bzw. Vorschuss für die Herstellung der Kellerabdichtung in Anspruch. Hiergegen wehrten sich die Bauträger unter anderem mit dem Argument, eine Kellerabdichtung habe die Baubeschreibung nicht vorgesehen; sie sei deshalb nicht geschuldet gewesen.

Die Entscheidungen

Dieser Auffassung sind die Gerichte nicht gefolgt. Denn sowohl das OLG Düsseldorf als auch das Kammergericht entschieden, dass der Bauträger auch die für den Keller erforderlichen Sanierungsmaßnahmen schulde, wenn er vertragliche Bauleistungen übernommen habe, die nach ihrem Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar seien. Dies gelte selbst dann, wenn die Baubeschreibung keine Angaben zu Abdichtungsarbeiten enthalte. Der Bauträger habe den Altbau so sanieren müssen, wie dies bei einer Altbausubstanz möglich sei. Denn bei der Übernahme von Bauleistungen, die ihrem Umgang nach der Neuerrichtung eines Gebäudes gleichkommen, könne der Erwerber erwarten, dass der Keller so hergestellt werde, dass er dem Standard eines Neubaus entspreche. Eine Einschränkung erfahre die Sanierungsverpflichtung nur dort, wo die Umsetzung technisch nicht möglich oder den Umständen nach nicht zu erwarten sei.

Praxisrelevanz

Die Entscheidungen zeigen einmal mehr, mit welcher Aufmerksamkeit und Vorsicht eine Baubeschreibung zu formulieren ist. Um die Risiken eines späteren Rechtsstreits wegen Unklarheiten zumindest einzuschränken, empfiehlt es sich, die Baubeschreibung so konkret wie möglich zu verfassen. Sie sollte klar und verständlich aufführen, welche Leistungen der Bauträger schuldet und unter Umständen sogar solche, die von ihm nicht erbracht werden sollen. Nur so kann auch der Erwerber in seinen Erwartungen nicht enttäuscht werden.