VG Berlin zur Zweckentfremdung von Wohnraum

Das VG Berlin hat mit zwei Urteilen die Änderungen des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes im Hinblick auf die Nutzung von Nebenwohnungen als Ferienwohnungen für verfassungsgemäß erklärt und seine Rechtsprechung der veränderten Gesetzeslage angepasst.

Nachdem [GGSC] in der Vergangenheit

bereits über bauplanungsrechtliche Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Ferien-, Freizeit-, Dauer- und Zweitwohnungen berichtete, widmet sich der hiesige Newsletter dem Zweckentfremdungsrecht und den dazu ergangenen Urteilen des VG Berlin vom 17.10.2018 (VG 6 K 537.17 und VG 6 K 666.17).

Hintergrund

Nach der früheren Rechtsprechung des VG Berlin stellte eine Zweitwohnung keine Zweckentfremdung dar, wenn der Verfügungsberechtigte sie gelegentlich zu Wohnzwecken nutzte und zwischenzeitlich abwesend war. Soweit er die Wohnung daneben als Ferienwohnung nutzte, war dies genehmigungspflichtig. Die erforderliche Genehmigung wurde regelmäßig erteilt, da die Rechtsprechung argumentierte, ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums bestünde nicht, da eine Zweitwohnung dem Wohnungsmarkt nicht entzogen werde (VG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 – 6 K 91.16). Auch Auflagen, nach denen die Tage im Jahr begrenzt waren, an denen Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt werden durften, waren danach rechtswidrig (VG Berlin, Urteil vom 12.04.2017 – 6 K 1634.16).

Neuerung

Hierauf hat der Gesetzgeber mit der Neufassung des ZwVbG vom 09.04.2018 reagiert. Nun ist klargestellt, dass das für eine Genehmigung erforderliche überwiegende private Interesse für eine Zweckentfremdung in der Regel nur anzuerkennen ist, wenn die Nutzung der Nebenwohnung als Ferienwohnung/Fremdenbeherbergung an höchstens 90 Tagen im Jahr erfolgt. Soweit daneben eine Hauptwohnung oder mindestens eine weitere Nebenwohnung des Antragstellenden im Land Berlin besteht, soll keine Genehmigung erteilt werden.

Der Gesetzgeber hat so einerseits festgelegt, dass das Zweckentfremdungsverbot nicht nur die Nutzung zu Wohnzwecken im Einzelfall sicherstellen soll, sondern eine Zweckentfremdung im Interesse der Wohnraumversorgung prinzipiell zu unterbinden ist. Andererseits hat er Grenzen gesetzt, innerhalb derer er ein privates Interesse an einer zweckfremden Nutzung anerkennt.

Ausblick

Mit den eingangs zitierten Entscheidungen hat das VG Berlin seine Rechtsprechung in Fällen von Nebenwohnungen an die geänderte Gesetzeslage angepasst. Es hat dabei die generalpräventive Wirkung des Zweckentfremdungsverbots ausdrücklich anerkannt und diese für verfassungsgemäß erklärt.

Die durch die – mittlerweile rechtskräftigen – Entscheidungen geschaffene Rechtssicherheit ist zu begrüßen. Offen ist freilich immer noch die Frage, ob das Bundesverfassungsgericht die Teile des ZwVbG für verfassungswidrig erklärt, die Räume, die bei Inkrafttreten des ZwVbG zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurden, rückwirkend dem ZwVbG unterwerfen (vgl. hierzu OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 06.04.2017 – 5 B 14.16 u.a.).