Erste Entscheidung zu § 31 Abs. 3 BauGB

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Kaum ist das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft getreten - vgl. [GGSC] Sonder-Newsletter Baulandmobilisierungsgesetz, März 2021 -, hat sich das erste Gericht bereits mit der erweiterten Befreiungsmöglichkeit des § 31 Abs. 3 BauGB auseinandergesetzt.

Den Fall des Oberverwaltungsgerichts Hamburg, Beschluss vom 16.08.2021 – 2 Bs 182/11, möchten wir an dieser Stelle vorstellen.

Der Fall

Der Antragsteller wandte sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine seinem Nachbarn erteilte Baugenehmigung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses. Beide Grundstücke liegen innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans aus dem Jahr 1965, der für das Baugrundstück des Nachbarn ein Sondergebiet „Läden“ und für das Grundstück des Antragstellers teilweise ein Allgemeines Wohngebiet und im Übrigen ebenfalls ein Sondergebiet „Läden“ festsetzt. Erstinstanzlich hat das Verwaltungsgericht Hamburg – noch vor Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes – die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs angeordnet, weil die nach § 31 Abs. 2 BauGB erteilte Befreiung von der festgesetzten Art der baulichen Nutzung in rechtswidriger Weise die Grundzüge der Planung berührt.

Die Entscheidung

Das OVG Hamburg kam unter Anwendung des neu in Kraft getretenen Befreiungstatbestandes nach § 31 Abs. 3 BauGB zu dem Ergebnis, dass die Voraussetzungen für eine Befreiung von der Laden- zugunsten einer Wohnnutzung vorliegen.

• Hinsichtlich des Merkmals „Einzelfall“ stellt das OVG Hamburg – wie auch bislang bei anderen Befreiungen – auf die Schwelle des Planungserfordernisses ab. Ein Einzelfall liegt danach bei einer städtebaulichen Situation vor, die in dem betreffenden Plangebiet nicht
  beliebig häufig auftreten kann. Über das Vorhaben muss entschieden werden können, ohne dass eine grundlegende Umgestaltung des Bebauungsplans erforderlich ist.
• Das OVG Hamburg lässt dem Wortlaut des § 31 Abs. 3 BauGB folgend eine
  Befreiung von der Art der Nutzung zu, ohne sich mit dem Auseinanderfallen des Wortlauts und der Gesetzesbegründung zu befassen, wonach eine
  Befreiung lediglich „ausnahmsweise ein Abweichen vom Maß der Nutzung (z.B. bei der Aufstockung)“ ermöglichen soll.
• Für die weitere Praxis höchst relevant ist die Ansicht des OVG Hamburg zu dem der Baugenehmigungsbehörde zustehenden Ermessensspielraum. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass den im Vergleich zu § 31 Abs. 2 BauGB gelockerten materiellen Anforderungen auf Tatbestandsseite ein weiterer Kreis ermessensrelevanter städtebaulicher Erwägungen auf der Rechtsfolgenseite gegenübersteht. An die Ausübung pflichtgemäßen Ermessens seien damit höhere Anforderungen zu stellen.

Fazit und Ausblick

Im Ergebnis handelt es sich bei dem Beschluss des OVG Hamburg, insbesondere wegen der Bestätigung der zulässigen Befreiung von der Art der baulichen Nutzung, um eine wohnungsbaufördernde und damit sehr zu begrüßende Entscheidung. Abzuwarten bleibt, ob sich andere Gerichte der Auffassung zu dem weiten Ermessenspielraum anschließen werden. Überzeugender erscheint es, ein intendiertes Ermessen anzunehmen. Alles andere widerspräche dem Gesetzeszweck der Schaffung vereinfachter Voraussetzungen zugunsten des Wohnungsbaus. Allerdings wird sich zeigen, ob dies überhaupt zu unterschiedlichen Ergebnissen führen wird. Denn städtebauliche Ermessengründe, die der Befreiung entgegenstehen, aber nicht bereits auf der Tatbestandsebene berücksichtigt wurden, dürften nur in absoluten Ausnahmefällen vorliegen.

Achtung: Voraussetzung für die Anwendung ist der Erlass einer Rechtsverordnung mit der Feststellung des angespannten Wohnungsmarktes. Eine solche hat – soweit derzeit bekannt – bisher nur Hamburg erlassen. In Berlin gibt es zwar ebenfalls eine Verordnung, die sich auf die Definition des angespannten Wohnungsmarktes i. S. d. § 201a BauGB bezieht (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB“). Diese wurde aber nur zum Zwecke der Regulierung von Umwandlungen von Mietwohnungen in Wohnungseigentum erlassen. Nach der Gesetzesbegründung dient sie ausdrücklich nicht der Grundlage für Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB.

Co-Autorin: [GGSC] Rechtsanwältin Maike Raether