Vertragliche Herausforderungen bei Grundstücksnutzverträgen – Besonderheiten bei Erbengemeinschaften
Bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen oder Windkraftanlagen auf Grundstücken ist der Abschluss von Grundstücksnutzungsverträgen mit den jeweiligen Eigentümer:innen unerlässlich. Doch gerade bei Grundstücken, bei denen mehrere Miterb:innen Eigentümer:innen des Grundstückes sind, können verschiedene rechtliche Probleme auftreten, die den Abschluss solcher Verträge erschweren oder gar unmöglich machen können.
Rechtliche Ausgangssituation und Herausforderungen
Bei mehreren Miterb:innen eines Grundstücks entsteht eine Erbengemeinschaft. Das Grundstück gehört den Miterb:innen gemeinsam, was bedeutet, dass alle gemeinsam beim Vertragsabschluss mitwirken müssen. Dies kann zu rechtlichen Herausforderung führen, insbesondere wenn nicht alle Miterb:innen bekannt oder erreichbar sind. Besonders schwierig wird es, wenn die Erb:innen oder Erbeserben bereits verstorben sind.
Notgeschäftsführung und Mehrheitsbeschluss
Trotz dieser Schwierigkeiten gibt es rechtliche Möglichkeiten, einen Nutzungsvertrag auch dann abzuschließen, wenn nicht alle Miterb:innen zustimmen bzw. zustimmen können.
Eine Möglichkeit ist die sog. „Notgeschäftsführung“. Die Notgeschäftsführung berechtigt die einzelnen Miterb:innen, die zur Erhaltung des Nachlasses notwendigen Maßregeln auch ohne Mitwirkung der anderen Miterb:innen zu treffen. Eine andere Möglichkeit ist der Mehrheitsbeschluss der Miterb:innen. Entscheidungen über den Abschluss von Nutzungsverträgen müssen nicht einstimmig getroffen werden. Ausreichend ist die Zustimmung der Mehrheit. Hierbei richtet sich die Mehrheit nicht nach Köpfen, sondern nach der Größe des Erbteils.
In der Praxis haben wir mit diesen Möglichkeiten gute Erfahrungen gemacht, insbesondere bei Banken, die Wind- oder Photovoltaikanlagen-Projekte finanzieren. Es ist jedoch wichtig, dass in jedem Einzelfall sorgfältig geprüft wird, ob die rechtlichen Voraussetzungen für eine Notgeschäftsführung oder einen Mehrheitsbeschluss vorliegen, um spätere Streitigkeiten oder rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.
Formelle Anforderungen: Auf diese Punkte beim Vertragsabschluss achten
Ein häufiges Problem bei Grundstücksnutzungsverträgen mit Miterb:innen ist die korrekte Bezeichnung der Vertragsparteien sowie die genaue Darstellung der Vertretungsverhältnisse. Häufig wird die Erbengemeinschaft als Vertragspartner genannt. Hierbei wird übersehen, dass es sich bei einer Erbengemeinschaft um kein eigenständiges, handlungsfähiges Rechtssubjekt, sondern lediglich eine gesamthänderisch verbundene Personenmehrheit handelt. Für die Parteibezeichnung und deren Vertretungsverhältnisse ist daher eine sorgfältige und präzise Formulierung erforderlich. Das gilt insbesondere in den Fällen, in denen der Vertrag im Wege einer Notgeschäftsführung oder eines Mehrheitsbeschlusses geschlossen wird. Werden diese Details nicht korrekt dargestellt, kann der Vertrag aus formellen Gründen unwirksam sein.
Fazit
Der Abschluss von Grundstücksnutzungsverträgen mit Miterb:innen erfordert sorgfältige Prüfung der rechtlichen Gegebenheiten. Besonders wichtig sind die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien und die korrekte Darstellung der Vertretungsverhältnisse. Lösungen wie Notgeschäftsführung oder Mehrheitsbeschlüsse bieten praktikable Wege, auch bei schwierigen Konstellationen zu einer Einigung zu kommen.