Honoraransprüche bei fehlender Genehmigungsfähigkeit der Planung
Immer wieder kommt es zwischen dem Bauherrn und dem Architekten zu Honorarstreitigkeiten, wenn die Genehmigungsbehörde die Genehmigung für das geplante Vorhaben versagt.Die Frage, wer das Risiko der Genehmigungsfähigkeit der Planung trägt, stellt sich insbesondere dann, wenn die „Genehmigungsrisiken“ von Anfang an bekannt sind: Das Pflegeheim bedarf aufgrund der geplanten Größe, Grund- und Geschossflächenzahl für seine Genehmigungsfähigkeit erst noch eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans; eine geplante Ladennutzung kann gegen bauordnungsrechtliche Vorgaben verstoßen, ein Flachdach mit den Festsetzungen des B-Plans nicht vereinbar sein. Die Umsetzung der Projekte ist dann von Anfang an offensichtlich nur unter der Voraussetzung denkbar, dass die Genehmigungsbehörde z.B. eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt. Kommt ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nicht zustande, oder erteilt die Genehmigungsbehörde keine Befreiung von den Festsetzungen des B-Plans, stellt sich die Frage, wer das Genehmigungsrisiko trägt.
Der Architekt trägt das Genehmigungsrisiko
Es gilt der Grundsatz: Der Architekt schuldet eine dauerhafte genehmigungsfähige Planung, wenn er sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet. Er muss also vorab aufgrund der ihm vorliegenden Informationen prüfen, ob sich ein Vorhaben überhaupt realisieren lässt. Ist das vereinbarte Werk (Pflegeheim mit einer bestimmten Größe, Grund- und Geschossflächenzahl, Bungalow mit einem Flachdach, Nutzung eines Erdgeschosses als Ladenfläche) nicht genehmigungsfähig, ist die Planung mangelhaft und für den Bauherrn wertlos. Der Architekt hat keinen Anspruch auf Honorar. Zwar darf der Architekt sein Werk grundsätzlich nachbessern, wenn dies dazu führt, dass die Genehmigungsfähigkeit der Planung dadurch erreicht werden kann. Allerdings ist der Auftraggeber nicht verpflichtet, die eigene Planung bzw. das eigene Projekt in einer Weise abzuändern, dass die geänderte Planung dann auch dauerhaft genehmigungsfähig ist. Ist also ein Flachdach vereinbart, muss der Architekt auch ein Flachdach planen. In einem ersten Schritt sollte der Architekt daher immer prüfen, ob sich das geplante Vorhaben überhaupt realisieren lässt.
Honoraranspruch des Architekten und Risikoübernahme des Auftraggebers
Ein Honoraranspruch besteht in derartigen Fällen allerdings, wenn der Auftraggeber das Genehmigungsrisiko übernommen hat. Eindeutig ist das der Fall, wenn die Parteien einen entsprechenden Risikoausschluss rechtsgeschäftlich vereinbart haben. Das ist ohne Weiteres zulässig. An eine solche Vereinbarung sind aber hohe Anforderungen zu stellen. Der Bauherr muss sich bewusst über die Vorschriften des öffentlichen Baurechts hinwegsetzen oder diese bis an die Grenze des Möglichen ausreizen wollen. Es reicht nicht aus, wenn der Bauherr das Genehmigungsrisiko kennt. Es braucht einen Vertrag oder die konkret nachweisbare Anordnung des Bauherrn, dass, obwohl der Architekt ihn konkret darauf hingewiesen hat, dass eine bestimmte Nutzung nicht
genehmigungsfähig ist, der Auftraggeber sich ausdrücklich über dieses Risiko hinwegsetzt und den Architekten konkret auffordert, diese nach Auffassung des Architekten nicht genehmigungsfähige Planung umzusetzen.