Probleme bei der Nutzungsänderung

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Aus Anlass einer relativ aktuellen BGH-Entscheidung möchten wir über einige Probleme im Zusammenhang mit Nutzungsänderungen berichten.

Baugenehmigungspflicht

Bei Nutzungsänderungen wird häufig verkannt, dass eine Baugenehmigung erforderlich ist. Wird die sogenannte Variationsbreite der genehmigten Nutzung verlassen, bedarf es einer Nutzungsänderungsgenehmigung. Wird diese nicht eingeholt, sondern die Nutzung einfach geändert, kann das im Übrigen zum Erlöschen des Bestandsschutzes führen. Bei einer Nutzungsänderung ist zudem zu beachten, dass sich bestimmte Genehmigungsfragen (z. B. hinsichtlich der Einhaltung des Abstandsflächenrechts) neu stellen können.

Zweckentfremdungsrecht

In unserem Newsletter-Beitrag aus dem Juli 2022 haben wir über Nutzungsänderungen im Zusammenhang mit dem Zweckentfremdungsrecht berichtet.

WEG-Recht

Wir beraten derzeit einen Mandanten im Zusammenhang mit der geplanten nachträglichen Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum. Nach einer relativ aktuellen Entscheidung des BGH vom 16.07.2021 (V ZR 284/19) kann ein Sondereigentümer ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt). Viele Gemeinschaftsordnungen bzw. Teilungserklärungen enthalten hinsichtlich des Teileigentums keinen solchen Änderungsvorbehalt. In diesem Falle ist dann eine Änderung der Gemeinschaftsordnung erforderlich, die materiell-rechtlich im Wege der Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgt; es ist also ein einstimmiger Beschluss notwendig.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Nutzungsänderung theoretisch verhindern. Allerdings kann sich auf der Grundlagre der innerhalb einer WEG bestehenden Treuepflichten ein Anspruch auf Anpassung der Gemeinschaftsordnung ergeben. Insoweit hat der BGH in der oben genannten Entscheidung hervorgehoben, dass eine Wohnnutzung grundsätzlich dann zulässig ist, wenn sie nicht mehr stört als die zulässige Nutzung der Teileigentumseinheit. Da eine Wohnnutzung in der Regel weniger störend als eine gewerbliche Nutzung ist, dürfte im Einzelfall einiges dafür sprechen, dass alle WEG-Mitglieder verpflichtet sind, an einer Anpassung der Gemeinschaftsordnung mitzuwirken.