Vorsicht bei der „mittelbaren“ GFZ
Mit dem Gesetz zur Mobilisierung vom Bauland sind im Jahr 2021 aus den Obergrenzen des § 17 BauNVO („bloße“) Orientierungswerte geworden. Vorsicht ist geboten.
Denn das bedeutet jedoch nicht, dass die Gemeinden fortan in Bebauungsplanverfahren dem Maß der baulichen Nutzung weniger Aufmerksamkeit zukommen lassen dürften. Vielmehr muss sich die planende Gemeinde über die – rechnerische bzw. „mittelbare“ – GFZ im Klaren sein, die sich ergibt, wenn lediglich die GRZ und die Höhe der baulichen Anlagen im Bebauungsplan festgesetzt werden.
Das OVG Berlin-Brandenburg hat mit einem Normenkontrollurteil vom 28.02.2023 (2 A 18.19) daran erinnert, dass bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung die (frühere) GFZ-Obergrenze auch dann nicht ohne weiteres überschritten werden durfte, wenn die GFZ gar nicht festgesetzt wurde. Denn auch ohne ausdrückliche GFZ-Festsetzung lässt sich aus GRZ und Festsetzung der Gebäudehöhe unter Zugrundelegung der (bauordnungsrechtlich) möglichen Zahl der Vollgeschosse eine GFZ ermitteln. Dabei kommt es nicht auf die tatsächliche Ausnutzung, sondern allein auf die zulässige Ausnutzbarkeit an. Die Frage, welche Raumhöhe in dem jeweiligen Gebiet „typisch“ ist, ist dabei genauso wenig relevant wie die tatsächlich realisierte GFZ.
OVG fordert „bewusste“ Entscheidungen des Plangebers
Sofern die planende Gemeinde lediglich eine Grundflächenzahl und eine maximale Höhe baulicher Anlagen festsetzt, stellt zwar nicht jede (rechnerische) Überschreitung der (früheren Grenz- bzw. aktuellen) GFZ-Orientierungswerte zwangsläufig einen Verstoß gegen § 17 BauNVO dar. Denn auch nach früherem Recht war unter den Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 BauNVO (a. F.) eine Überschreitung der Obergrenzen zulässig. In jedem Falle setzt jedoch eine Überschreitung der rechnerischen („mittelbaren“) GFZ eine „bewusste und entsprechend dokumentierte Entscheidung des Plangebers“ voraus, wie das OVG in der Entscheidung vom 28.02.2023 betont. Nichts anderes dürfte für Bebauungspläne gelten, die in den Anwendungsbereich des aktuellen § 17 BauNVO (2021) fallen: auch eine Überschreitung gesetzlicher Orientierungswerte wird nicht ungewollt und unbewusst erfolgen dürfen, sondern bedarf einer expliziten Erwähnung und Begründung durch den Plangeber.