Änderungen der Berliner Bauordnung
Ende des Jahres 2023 ist das „Sechste Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin“ in Kraft getreten.
Die Änderungen dienen der Förderung der Herausforderungen durch den Bedarf an mehr Wohnraum, der weiteren Förderung der Barrierefreiheit, dem nachhaltigen Umgang mit Baustoffen, aber auch dem
Klimaschutz.
Die aus unserer Sicht wichtigsten Änderungen fassen wir wie folgt zusammen:
Abstandsflächenprivilegierung
Wärmepumpen, einschließlich ihrer Fundamente und Einhausungen mit einer Höhe bis zu 2 Meter und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 3 Meter, sind innerhalb der Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen zulässig (§ 6 Abs. 8 S. 1 BauO). Einen geringeren Abstand gestattet § 32 Abs. 5 S. 2 BauO auch für Photovoltaikdachanlagen zu Brandwänden, wenn dies aus Brandschutzgründen gerechtfertigt werden kann. Zur Förderung des Klimaschutzes sind diese Änderungen zu begrüßen.
Entfall Pflicht zum Bau von Aufzügen
Zur Förderung des Bauens im Bestand lässt § 39 Abs. 4 BauO die Pflicht zur Herstellung von Aufzügen bei nachträglichem Ausbau des obersten Geschosses oder bei der Aufstockung um bis zu zwei Geschosse entfallen.
Beseitigung von Wohnraum
Für die Beseitigung von Wohnraum ist lediglich eine Anzeige der Beseitigung erforderlich (§ 61 Abs. 3 S. 3 BauO). § 59 Abs. 1 BauO wurde dergestalt geändert, dass eine Beseitigung von Gebäuden mit Wohnraum keiner Genehmigung mehr bedarf. Diese überfällige Regelung dient sinnvollerweise dem Abbau von Bürokratie und der Vermeidung doppelter Arbeit, da eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsrecht weiterhin erforderlich ist.
Genehmigungsfreistellung
Ein weiterer Baustein zur Erleichterung von Wohnraumherstellung ist die Erstreckung der Genehmigungsfreistellung auf Änderungen und Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken, auch wenn diese nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, sondern im unbeplanten Innenbereich liegen (§ 62 Abs. 2 Nr. 1 lit. c BauO).
Das Recht zur Ausführung des genehmigungsfreigestellten Bauvorhabens wird der Frist von genehmigungspflichtigen Bauvorhaben gleichgestellt, in dem es erst erlischt, wenn nicht innerhalb von zwei Jahren mit dessen Ausführung begonnen oder das Bauvorhaben nach sechs Jahren nicht fertiggestellt worden ist (§ 62 Abs. 3 S. 4 BauO).
Abweichungsentscheidungen
Neu ist die gesetzliche Festlegung, dass Abweichungen nach § 67 BauO nicht mehr als freies („kann“), sondern als sog. „intendiertes Ermessen“ („soll“) erteilt werden sollen. Insbesondere gilt dies für Vorhaben, die der Weiternutzung bestehender Gebäude dienen. Die Verwaltung ist angehalten, von Abweichungsentscheidungen verstärkt Gebrauch zu machen. Diese Änderung ist zu begrüßen.
Typengenehmigung
Für bauliche Anlagen, die in derselben Ausführung an mehreren Stellen errichtet werden sollen (serielles Bauen), wird auf Antrag durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen eine Typengenehmigung erteilt (§ 72a BauO). Die Typengenehmigung entbindet nicht davon, ein bauaufsichtliches Verfahren durchzuführen. Auch erstreckt sich die Bindungswirkung lediglich auf die in der Typengenehmigung bereits entschiedenen Fragen (§ 72a Abs. 4 BauO). Ob damit daher ein tatsächlicher Vorteil verbunden ist, wird sich in der Praxis zeigen müssen.
Geltungsdauer der Baugenehmigung
Mit § 73 Abs. 1 S. 3 BauO wird klargestellt, dass die Einlegung eines Rechtsbehelfs durch einen Dritten den Lauf der Fristen bis zur Unanfechtbarkeit der Baugenehmigung hemmt. Zudem räumt § 73 Abs. 2 S. 3 BauO die Möglichkeit einer verlängerten Frist zur Fertigstellung ein, wenn dies die „Besonderheit des Bauvorhabens“ erfordert, was der Bauherr darzulegen hat.